Finanzierung von Wohneigentum

Stefan Leu, Leiter der Filiale Kleinandelfingen, hat Joseph Weibel für das Magazin „Wohneigentümer“ des Hauseigentümerverbandes der Region Winterthur Fragen rund um die Finanzierung von Wohneigentum beantwortet.

Ist der Bedarf nach Wohneigentum in den letzten Wochen spürbar gesunken, oder hatten Sie auch während der Corona-Krise regelmässig Finanzierungsanfragen?
Das Coronavirus beeinflusst uns alle – regional und weltweit. Selbstbewohntes Wohneigentum ist aber nach wie vor beliebt und dementsprechend gross ist im Raum Winterthur und dem Zürcher Weinland die Nachfrage danach. Denn die Region bietet eine hohe Lebensqualität und ist gleichzeitig ein attraktiver Wirtschaftsstandort für KMU und weltweit tätige Konzerne. Bei Investoren, die Liegenschaften mit Renditeüberlegungen erwerben, beobachten wir aktuell tatsächlich eine gewisse Zurückhaltung.

Wer Wohneigentum erwerben will, benötigt mindestens 20 Prozent Eigenkapital. Ist diese Hürde heute noch höher geworden oder lässt sich grundsätzlich mit dieser eigenfinanzierten Decke nach wie vor Wohneigentum finanzieren?
Für selbstbewohntes Wohneigentum sehen die Standesregeln der Schweizerischen Bankiervereinigung wie bisher 20 Prozent Eigenkapital vor. Diese können sich aus dem eigenen Ersparten, aus Erbvorbezügen oder aus Vorsorgegeldern zusammensetzen. Dabei können Vorsorgegelder aus der Säule 3a, Vorsorgepolicen oder der Pensionskasse bezogen oder verpfändet werden. Wenn Kunden für die Eigenmittel auf Pensionskassengelder zurückgreifen, prüfen wir mit ihnen auch ihre Vorsorgesituation. Dadurch stehen sowohl die Finanzierung als auch die Rente im Alter auf einer soliden Basis.

Um ein Renditeobjekt erwerben zu können, müssen seit Jahresbeginn Eigenmittel im Umfang von 25 Prozent des Belehnungswertes eingebracht werden. Hierfür können keine gebundenen Vorsorgegelder verwendet werden.

Welche Grundvoraussetzungen sind nötig, damit bestehende Hypotheken für eine Sanierung (vor allem auch energetische Sanierung) aufgestockt werden kann?
Investitionen, die sich werterhaltend oder wertvermehrend auf die Liegenschaft auswirken, werden – unter Berücksichtigung der Vorgaben – durch uns unterstützt. Energetische Sanierungen führen häufig zu einer Wertvermehrung der Liegenschaft. Im Gespräch mit den Kunden erörtern wir die gewünschten Investitionen und prüfen im Sinne einer gesamtheitlichen Beratung deren Auswirkungen auf die Liegenschaft und die finanzielle Situation.

Welche Vorkehrungen sollen Wohneigentümer treffen, die beispielsweise in fünf Jahren das AHV-Alter erreichen und gleichzeitig bei einer Neufinanzierung keine böse Überraschung erleben wollen (Tragbarkeit, Amortisation etc.)?
Wir raten unseren Kunden bereits mit 50 Jahren zu einer Vorsorgeplanung. Dabei wird die persönliche Situation der Kunden auch in Bezug auf deren Zukunft analysiert. Ein wesentlicher Punkt ist auch immer die Tragbarkeit eines Eigenheims im Alter. Durch diese langfristige Planung erleben die Wohneigentümer nach der Pensionierung keine finanziellen Überraschungen in Bezug auf ihr Zuhause.

Dank Hypo60+ geniessen Grosseltern mit den Enkeln den eigenen Garten.

Ist Ihre Bank sehr restriktiv, was die Tragbarkeitsrechnung im AHV-Alter betrifft?
Wir setzen unsere Kredit- und Risikopolitik konsequent um, was auch die Tragbarkeit im Rentenalter beinhaltet. Wie vorher erwähnt, stellen wir sicher, dass die Kosten für das eigene Heim auch nach der Pensionierung in einem gesunden Verhältnis zum Renteneinkommen und Vermögen steht. Denn die Kunden sollen die Kosten auch tragen können, falls die Zinssätze wieder deutlich ansteigen werden.

Zudem bieten wir (frühzeitigen) Rentnern mit der Hypo60+ eine innovative Lösung an: Die Hypothek auf der Liegenschaft kann bis maximal 66 Prozent erhöht werden. Die Zinsen für die gesamte Laufzeit der Hypothek werden auf einem Sperrkonto sichergestellt und belasten daher das monatliche Budget der Kunden nicht mehr, womit die Tragbarkeitsrichtlinien eingehalten werden. Der Betrag der Hypothekarerhöhung, der die Hypothekarzinsen übersteigt, kann von den Kunden beispielsweise für Renovationen oder auch für den Lebensunterhalt eingesetzt werden.

Sollen sich Wohneigentümer bei einer Erneuerung der Finanzierung vor allem für eine mittel- oder langfristige Laufzeit entscheiden?
Bei den aktuell sehr tiefen Hypothekarzinsen tendieren viele Kunden zu langfristigen Laufzeiten. Wichtig ist immer, dass die individuelle Situation der Kunden berücksichtigt wird. Ein Beispiel: Wenn sich Hausbesitzer überlegen, die Liegenschaft in 5 Jahren vielleicht zu verkaufen, kann ein Abschluss einer 10-jährigen Festhypothek zum Zeitpunkt des Verkaufs ein Nachteil sein.

Rechnen Sie mit steigenden Zinsen in absehbarer Zeit?
Im Moment rechnen wir nicht mit steigenden Zinsen. Anfangs März konnten wir im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie bei den Laufzeiten über 5 bis 10 Jahre einen Anstieg beobachten. Wir gehen jedoch davon aus, dass es sich dabei um eine kurzfristige Veränderung handelt und sich die Zinsen längerfristig wieder auf tiefem Niveau beruhigen werden.

Stefan Leu

Stefan Leu
Prokurist, Filialleiter

Telefon +41 52 304 33 31
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