Nur wenige Schweizer Finanzinstitute bieten eine Altershypothek an. Joseph Weibel hat Stefan Leu für das Magazin Hauseigentümer interviewt.

Herr Leu, die Schweizer Bankinstitute, die eine so genannte Altershypothek anbieten, lassen sich fast an einer Hand abzählen. Die Ersparniskasse Schaffhausen gehört zu diesem kleinen Kreis. Was war der Treiber, dieses vor allem in Deutschland und Österreich weit verbreiteten auch von Ihrer Bank anzubieten?

Stefan Leu: Auslöser für unsere Altershypothek, bei uns heisst sie Hypo60+, war ein konkretes Kundenbedürfnis. Denn oft sind im Alter die flüssigen Mittel knapp, weil die Ersparnisse im Eigenheim gebunden sind. Durch tiefere Einkünfte nach der Pensionierung wird eine Aufstockung der Hypothek seitens Bank wegen der nicht mehr eingehaltenen Tragbarkeitsregel meist verwehrt. In dieser Situation dem Kunden zu empfehlen, sein Eigenheim zu veräussern, widerspricht unserem Verständnis einer partnerschaftlichen Zusammenarbeit. Daher haben wir nach einer massgeschneiderten Lösung gesucht, damit die Kundinnen und Kunden ihre eigenen vier Wände weiter geniessen können.

Eine Altershypothek kann man nicht in jeden Fall beantragen. Was sind die Grundvoraussetzungen?

Wie es der Name der Hypo60+ bereits verrät, müssen die Kunden im (vorzeitigen) Rentenalter sein. Zudem ist ein tief belehntes Eigenheim eine Voraussetzung.

Die Altershypothek entspringt, wie so vieles andere, dem Land der unbegrenzten Möglichkeiten. Welche Grundidee steckt dahinter?

Die Grundidee ist, dass Kundinnen und Kunden trotz dem tieferen Einkommen nach der Pensionierung noch in ihrem Eigenheim wohnen bleiben können. Mit der Hypo60+ können aber auch die Mittel für eine Renovation der Liegenschaft generiert werden. Dafür wird die Hypothek auf maximal 66 Prozent aufgestockt.

Ist es in gewisser Weise auch eine Antwort auf die Tragbarkeitsrechnung, die viele Bankinstitute machen, wenn Wohneigentümer ins Pensionsalter eintreten und ihnen vorrechnen, dass sie die Immobilie mit einem angenommenen Zinssatz von 5 Prozent nicht mehr finanzieren können und deshalb eine Amortisation verlangen?

Dies war genau unser Ansporn, auch für diese Kundinnen und Kunden eine massgeschneiderte Lösung zu finden. Die Hypo60+ wird als Festhypothek mit einer frei wählbaren Laufzeit zwischen 5 und 10 Jahren abgeschlossen. Bereits beim Abschluss ist also klar, welcher Betrag für die Zinsen während der gesamten Laufzeit anfallen wird. Dieser Betrag wird von der Aufstockung der Hypothek direkt auf ein gesperrtes und der Bank verpfändetes Konto eingezahlt. Das Haus bezahlt also seine Zinsen selbst. Und in der Kostenberechnung entfällt der grösste Posten, denn die Hypothekarzinsen müssen nicht mehr berücksichtigt werden. Somit reduzieren sich die Kosten in der Tragbarkeitsrechnung auf die kalkulierten Nebenkosten von 1 Prozent des Immobilienwertes.

Wenn Sie einen Antrag für eine Altershypothek erhalten, welche Prüfungen nehmen Sie vor und was sind die Grundvoraussetzungen, die zum Anspruch einer Altershypothek führen können?

Für die Hypo60+ wird die Liegenschaft bewertet und durch den Kundenberater besichtigt. Allenfalls sind zusätzlich Abklärungen zu fälligen Unterhaltsarbeiten notwendig. Zudem werden – wie bei jeder Finanzierung – die Vermögens- und Einkommensverhältnisse geprüft. Um von der Hypo60+ profitieren zu können, sollte das Eigenheim tief belehnt und gut in Schuss sein. Zudem müssen die Kunden, wie bereits erwähnt, im (vorzeitigen) Rentenalter sein.

Angenommen, ich erhalte im Alter von 65 Jahren, also mit meiner Pensionierung, eine Aufstockung, an der ich während 10 Jahren zehren kann. Besteht von Ihrer Seite nicht auch eine Pflicht, zumindest einen Teil der Belehnung zu amortisieren?

Da die Hypothek nur bis maximal 66 Prozent des Liegenschaftwerts aufgestockt werden kann, müssen keine Amortisationen getätigt werden.

Was passiert, wenn die 10 Jahre abgelaufen sind und die Hypothek erneuert werden muss?

Diesen Punkt sprechen wir bereits im ersten Beratungsgespräch zu einer Hypo60+ an. Sofern die Belehnung dann noch nicht bei den maximalen 66 Prozent liegt, kann die Hypothek nochmals aufgestockt werden. Manchmal können Kunden die Zinsen für weitere 5 bis 10 Jahre auch aus anderen Mitteln genieren und auf einem Konto sicherstellen, so dass die Hypo60+ nochmals weitergeführt werden kann. Sofern die Belehnung der Liegenschaft bei 66 Prozent liegt und die Zinsen nicht aus anderen Mitteln sichergestellt werden können, kann die Hypothek jedoch tatsächlich nicht mehr verlängert werden. Im Alltag erleben wir es jedoch, dass die meisten dann sowieso mit dem Gedanken einer Alterswohnung spielen und ihre Wohnsituation verändern möchten.

Eine gute Sache hat immer viele Vorteile aber auch Nachteile. Was könnte sich bei einer Altershypothek als Nachteil erweisen?

Die Hypo60+ wird in Form einer Festhypothek erteilt mit frei wählbaren Laufzeiten zwischen 5 und 10 Jahren. Wie bei jeder Festhypothek fallen daher Kosten an, falls die Liegenschaft vor Ablauf der Laufzeit verkauft wird. Sollten die Hypothekarzinsen in den nächsten Jahren stark ansteigen (konkret auf rund 5 Prozent), könnten wir den Kunden diese Lösung nicht mehr anbieten.

Eine abschliessende Frage: Wie geht Ihre Bank vor, wenn Kunden ins Pensionsalter kommen. Machen Sie dann auch per se die Tragbarkeitsrechnung?

Üblicherweise prüfen wir die Tragbarkeit nach der Pensionierung bei Kunden ab 50 Jahren. Zudem raten wir unseren Kunden, sich spätestens ab dem 50. Lebensjahr mit der Pensionierung auseinander zu setzen und unterstützen sie dabei mit einer Pensionsplanung. Dabei wird auch das Thema Hypothek und Tragbarkeit im Alter betrachtet.

Stefan Leu
Prokurist, Filialleiter

+41 52 304 33 31

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