Eigenmietwert abgeschafft: Eine Chance für Hausbesitzer?

«Wir fühlten uns plötzlich unter Druck», sagt Martin Lüthi. «Überall hiess es, wir müssten jetzt handeln.» Damit sind Lüthis nicht allein. Der angekündigte Wegfall des Eigenmietwerts führt vielerorts zu einer erhöhten Nachfrage nach Sanierungen. Dies kann dazu führen, dass Planungs- und Ausführungskapazitäten knapper werden und Offerten preislich steigen. Wer jetzt überstürzt handelt, zahlt womöglich mehr und spart steuerlich weniger als erhofft.

Was sich 2029 tatsächlich ändert
Nach der Umsetzung entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts auf selbstgenutzte Liegenschaften. Im Gegenzug können Unterhalts- und Schuldzinsabzüge Kundenberaternicht mehr geltend gemacht werden. Für die meisten Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer bedeutet das: eine einfachere Steuerdeklaration und in der Regel eine geringere Steuerbelastung.

• Eigenheimbesitzer: Vereinfachte Deklaration, in den meisten Fällen geringere Steuerbelastung.
• Renditeobjekt: Eingeschränkter Schuldzinsabzug (quotal-restriktive Methode), tendenziell höhere Belastung.
• Privatschuldner: Schuldzinsen können nicht mehr abgezogen werden.
• Zweitwohnungen: Je nach Kanton neue Liegenschaftssteuer (Ausgestaltung noch offen).
• Erstkäufer: Schuldzinsabzug bis CHF 10 000 (Ehepaare) bzw. CHF 5 000 (Alleinstehende), über 10 Jahre abnehmend.

Erst einen Überblick verschaffen
Lüthis entscheiden sich, einen Schritt zurückzutreten. Statt auf den nächsten Handwerker zu hören, lassen sie ihr Haus professionell bewerten und einen Sanierungsplan erstellen. «Das hat uns die Augen geöffnet», sagt Barbara Lüthi. «Wir wussten plötzlich, was wirklich nötig ist und was warten kann.»

Vier Massnahmen, die sich jetzt prüfen lassen
Auch wenn Panik fehl am Platz ist, gewisse Überlegungen lohnen sich für Lüthis und alle Eigenheimbesitzerinnen und -besitzer in ähnlicher Lage:

1. Renovationen vorziehen
   Solange der Eigenmietwert noch gilt, lassen sich Unterhaltskosten steuerlich absetzen. Im Kanton Schaffhausen zeichnet sich ab, dass Energiesparund Umweltschutzmassnahmen auch nach der Abschaffung des Eigenmietwerts weiterhin steuerlich begünstigt werden könnten. Der Kantonsrat hat eine entsprechende Motion überwiesen. Die konkrete gesetzliche Ausgestaltung ist jedoch noch offen.
2. Wertvermehrende Kosten dokumentieren
   Künftig entfällt die steuerliche Unterscheidung zwischen werterhaltend und wertvermehrend auf Einkommensebene. Wertvermehrende Investitionen sollten aber gut dokumentiert bleiben. Sie sind später bei der Grundstückgewinnsteuer abziehbar.
3. Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum prüfen
   Wer Stockwerkeigentum besitzt, kann in Betracht ziehen, die Beiträge in den Erneuerungsfonds temporär zu erhöhen. Diese Einlagen sind bis zum Inkrafttreten der neuen Regelung noch absetzbar.
4. Finanzierung überdenken ohne Hast
   Die Frage nach der optimalen Hypothekarstruktur stellt sich neu. Vorsicht jedoch: Wer eine Hypothek mit vorhandenem Kapital amortisiert, bindet diese Mittel dauerhaft in der Liegenschaft – auf Kosten finanzieller Flexibilität.

Am Ende haben Martin und Barbara Lüthi die Heizung ersetzt. Nicht wegen des Eigenmietwerts, sondern weil sie seit 22 Jahren in Betrieb war und die nächste Heizsaison
riskant geworden wäre. «Wir sind froh, dass wir nicht einfach allem nachgelaufen sind», sagt Martin Lüthi. «Es war die richtige Entscheidung und wir haben sie aus den richtigen Gründen getroffen.»